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內容來自sina新聞

房地產領域或結構性 松信貸

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  今年一季度,房地產市場運行的最大特征就是開發商緊縮後續供應。全國房地產開發投資累計同比增速創2013年以來的新低;在去年同期低基數的情況上,一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開工同比下滑25.2%,延續瞭1-2月份"落體式"下滑的趨勢,為近年來最大跌幅,而去年四季度房地產新開工同比增長瞭33%。

  開發商之所以緊縮後期供應,很大程度是出於未來資金安全的考慮。盡管目前資金鏈狀況尚好,但資金來源繼1-2月下滑14.1%後,一季度再度下滑5.8%。這其中,占開發商到位資金近40%的銷售回款同比下降瞭1.9%,而去年全年則增長近30%。目前,需求端的萎縮並未因開發商在3月份低調開盤和加大優惠而緩解,100個城市一季度的銷售同比下滑19%、全國下滑瞭5.7%,這意味著未來需求繼續下滑的可能性存在。同時,"緊信貸"的貨幣政策不會改變,而近期又出現瞭資金鏈斷裂的個案和相關報道,讓開發商對未來資金鏈的預期相當謹慎。因此,若要確保資金安全,就需要緊縮拿地和新開工。

  應該說,由於短期資金鏈無憂,一季度房企緊縮拿地和新開工是策略性而非被動的,即通過減少後期供應,緩解市場對於房地產市場整體供過於求的擔憂,避免"量價齊跌"。易居房地產研究院數據顯示,20個重點城市一季度末的庫存總量達8400萬平方米,創5年新高,同比增長16.3%。於是,緊縮後期供應以應對需求萎縮,從而獲得弱勢供求平衡,以緩解供求失衡和市場悲觀預期,為未來推盤和庫存消化創造條件。

  但是,未來推盤和消化庫存也並不十分樂觀。由於目前整體信貸緊張、個人住房按揭貸款政策收緊態勢也未有緩解,按揭貸款利率普遍在基準利率之上,這變相增加瞭購房者的成本,這對終端需求的釋放造成很大沖擊,特別是目前合理住房需求(首次置業需求和改善性需求)占比超過90%的情況下,資金的緊縮對住房需求的沖擊非常大,後續去庫存的壓力也很大。

  目前,各界關心的是,今年一開局GDP增速便低於全年7.5%的目標,而房地產領域土地出讓、新開工下滑又非常明顯,會拖累未來經濟增速,管理層是否會出臺刺激房地產的政策。筆者認為,未來一段時期,房地產對於維持固定資產投資一定增速的支撐還是比較大的。即使未來市場回升不如預期那般好,但由於2013年拿地、開工、施工、投資和銷售等各項指標快速攀升,目前這些指標隻是在2013年末高位的基礎上略有回落,絕對水平仍舊處於歷史高位。目前房地產施工面積近55億平方米,相當於7年左右的房地產銷售水平,其彈性很大,可以緩解拿地和新開工對投資的沖擊。今年棚戶區改造的規模將有370萬套,這一工程在拆遷和重建兩方面拉動開發投資,也會在一定程度上緩解固定資產投資的下滑。

  有人認為,另一個制約房地產市場回暖的因素就是限購政策。筆者認為,放松限購與目前管理層所堅持的"去杠桿、去泡沫"和經濟轉型的大戰略不相符。而且,在絕大多數限購城市,其限購的范圍在主城區,而新房供應卻在外圍,限購放松起到的效果並非想象中那樣大。因此,除非未來經濟滑出下限,否什麼是二胎房貸年息則除少數地區局部微調外,樓市調控政策維持現狀的可能性較大。值得註意的是,未來變數在個人住房按揭貸款政策上,貨幣政策結構性松動已經在"三農"領域實現,國傢不會讓個人住房按揭貸款政策持續收緊的局面長期保持,"緊信貸"格局可能還會做結構性的放松,為支持首套住房購置而松動的可能性大大增加。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08134074973.shtml

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